為加快推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存工作，促進(jìn)浙江省房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，浙江省近日印發(fā)《浙江省房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革行動(dòng)方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《行動(dòng)方案》），部署了21項(xiàng)加快推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的具體工作。
《行動(dòng)方案》的目標(biāo)任務(wù)，是到2017年，全省在售商品住宅庫(kù)存消化周期保持在10至43個(gè)月的合理水平。到2020年，全省兼并、重組、淘汰房地產(chǎn)企業(yè)20%以上，強(qiáng)企名企市場(chǎng)份額達(dá)到75%以上，產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展能力明顯提升；建立完善的土地供應(yīng)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、財(cái)稅金融、統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)等房地產(chǎn)政策制度，房地產(chǎn)投資、商品房銷(xiāo)售和商品住宅價(jià)格保持基本穩(wěn)定。
“《行動(dòng)方案》與僅僅刺激市場(chǎng)的‘救市’政策有本質(zhì)區(qū)別，其目標(biāo)包括四大方面：去庫(kù)存、穩(wěn)價(jià)格、促轉(zhuǎn)型和建機(jī)制。”浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“《行動(dòng)方案》按照推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的總體要求，堅(jiān)持促進(jìn)需求、消化庫(kù)存和穩(wěn)定價(jià)格相結(jié)合，堅(jiān)持去庫(kù)存和調(diào)結(jié)構(gòu)相結(jié)合，堅(jiān)持優(yōu)化存量和引導(dǎo)增量相結(jié)合，逐步化解區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。”
放寬購(gòu)房落戶(hù)限制
據(jù)省房地產(chǎn)監(jiān)管分析平臺(tái)統(tǒng)計(jì)和分析，年初以來(lái)全省新建商品房市場(chǎng)成交活躍，庫(kù)存繼續(xù)回落，房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)，市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)定向好趨勢(shì)。截至5月31日，11個(gè)設(shè)區(qū)市市區(qū)新建商品房可售房源5919萬(wàn)平方米，按近12個(gè)月的月均銷(xiāo)售量測(cè)算，商品房庫(kù)存消化周期為15.9個(gè)月；其中，商品住宅可售房源3072萬(wàn)平方米（241359套），商品住宅庫(kù)存消化周期為9.8個(gè)月。
“目前，浙江省的房地產(chǎn)整體庫(kù)存水平是合理的，要‘去’的庫(kù)存是一些區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的庫(kù)存，如縣級(jí)市、中心鎮(zhèn)；還有一些地區(qū)要增加商品住宅庫(kù)存。”該負(fù)責(zé)人表示，比如杭州，截至6月底，市區(qū)住宅存量已經(jīng)降至72982套，去化周期僅需6個(gè)月，供求關(guān)系緊張又易引起房?jī)r(jià)波動(dòng)，“《行動(dòng)方案》提出了10至43個(gè)月的合理范圍，就是針對(duì)浙江省庫(kù)存的這一特點(diǎn)。”
為有序化解庫(kù)存，促進(jìn)供需平衡，《行動(dòng)方案》提出8個(gè)方面有力措施，其中，不乏創(chuàng)新亮點(diǎn)。
為釋放住房需求，鼓勵(lì)新市民購(gòu)房和農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，《行動(dòng)方案》要求“全面取消縣（市）購(gòu)房落戶(hù)條件限制，放寬除杭州外的設(shè)區(qū)市市區(qū)購(gòu)房落戶(hù)關(guān)于建筑面積、資金額度要求”。“一線(xiàn)城市供求關(guān)系緊張不會(huì)持久，倒不如把目光投向浙江的一大片特色中小城市。”中國(guó)社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任、原住建部政策研究中心主任陳淮近日表示。全面取消縣（市）購(gòu)房落戶(hù)條件限制，將大大降低新市民、農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房落戶(hù)的門(mén)檻。
在消化非住宅商品房庫(kù)存方面，《行動(dòng)方案》提出“對(duì)空置待售的非住宅商品房，允許房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行整體用途轉(zhuǎn)換，涉及土地用途改變的，依法辦理用地手續(xù)”。商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存，一直是個(gè)難點(diǎn)，5月底，全省的非商品住宅庫(kù)存消化周期為49.1個(gè)月，其中最高的寧波達(dá)74.8個(gè)月，去化時(shí)間超過(guò)6年。“國(guó)務(wù)院6月發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，提出允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房后，已經(jīng)有許多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)向我們?cè)儐?wèn)相關(guān)政策。”這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，《行動(dòng)方案》從省級(jí)層面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存作出了政策探索。
制定預(yù)案應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)異常波動(dòng)
1-5月，浙江省11個(gè)設(shè)區(qū)市市區(qū)商品住宅成交均價(jià)為13765元/平方米，同比上漲13.2%；其中，杭州市區(qū)商品住宅成交均價(jià)為43710元/平方米，同比上漲7.2%；寧波市區(qū)商品住宅成交均價(jià)為13012元/平方米，同比上漲7.1%；溫州市區(qū)商品住宅成交均價(jià)為20844元/平方米，同比上漲27.1%。
穩(wěn)房?jī)r(jià)，不僅有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，更事關(guān)民生。“《行動(dòng)方案》要求各市、縣（市、區(qū)）制定住宅價(jià)格異常波動(dòng)應(yīng)對(duì)預(yù)案。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)，“接下來(lái)，各地將提出穩(wěn)房?jī)r(jià)的目標(biāo)，如果超過(guò)了目標(biāo)范圍，就要采取措施。”
《行動(dòng)方案》的要求十分具體：“對(duì)于在售商品住宅庫(kù)存消化周期超過(guò)20個(gè)月的，或者在售、在建待售及已出讓停建商品住宅消化周期超過(guò)30個(gè)月的市、縣（市、區(qū)），暫停商品住宅用地供應(yīng)，原則上暫停新開(kāi)工各類(lèi)保障房工程。對(duì)于在售商品住宅庫(kù)存消化周期小于8個(gè)月的市、縣（市、區(qū)），應(yīng)及時(shí)增加商品住宅用地供應(yīng)。”
加快房企轉(zhuǎn)型升級(jí)
“商品房的庫(kù)存，還與供給結(jié)構(gòu)不合理有關(guān)。”這位負(fù)責(zé)人解釋?zhuān)?ldquo;一些庫(kù)存是由于過(guò)去政府在供應(yīng)土地時(shí)沒(méi)有考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，一些是由于企業(yè)拿地建房時(shí)決策失誤，一些是由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)跟不上主流市場(chǎng)變化。”
所以，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加快房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，是《行動(dòng)方案》的一個(gè)重要著力點(diǎn)。這些產(chǎn)業(yè)政策包括：發(fā)展跨界地產(chǎn)、提升產(chǎn)業(yè)水平、發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)兼并重組、落實(shí)減負(fù)措施。
其中，綠色建筑、裝配式建筑、住宅全裝修、智慧住宅等內(nèi)容，都被列入到《行動(dòng)方案》中，其目的是引導(dǎo)企業(yè)研究住房需求，創(chuàng)新產(chǎn)品內(nèi)涵，彰顯浙派人居品牌。“希望房地產(chǎn)企業(yè)積極探索產(chǎn)業(yè)升級(jí)。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一開(kāi)始會(huì)增加資金成本，對(duì)技術(shù)管理都會(huì)有更高的要求，但政府也會(huì)加大對(duì)強(qiáng)企名企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、全裝修項(xiàng)目等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的信貸支持力度。萬(wàn)事開(kāi)頭難，一旦技術(shù)領(lǐng)先，就會(huì)形成技術(shù)壁壘，今后企業(yè)將發(fā)展得更好。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。
《行動(dòng)方案》不僅要求加快培育全省房地產(chǎn)強(qiáng)企名企，重點(diǎn)發(fā)展一批年銷(xiāo)售額50億元以上的省級(jí)強(qiáng)企名企，還要求各地推動(dòng)待建在建項(xiàng)目較多、在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ㄆ放浦鹊亩?jí)以下房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組，有序淘汰項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單一、處于尾盤(pán)銷(xiāo)售、無(wú)法正常運(yùn)行等情況的房地產(chǎn)企業(yè)。其目標(biāo)，是到2020年，全省兼并、重組、淘汰房地產(chǎn)企業(yè)20%以上，強(qiáng)企名企市場(chǎng)份額達(dá)到75%以上，產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展能力明顯提升。
完善房地產(chǎn)政策制度
產(chǎn)業(yè)要發(fā)展，制度是保障?！缎袆?dòng)方案》要求建立完善的土地供應(yīng)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、財(cái)稅金融、統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)等房地產(chǎn)政策制度。
如在完善土地供應(yīng)制度方面，《行動(dòng)方案》要求完善房地產(chǎn)用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度，嚴(yán)格控制宗地出讓規(guī)模，平抑出讓地價(jià)波動(dòng)。將規(guī)劃設(shè)計(jì)條件明確的裝配式建筑、住宅全裝修等符合綠色建筑的要求納入土地出讓條件。探索土地彈性年期出讓等。
另一個(gè)方面，完善統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)制度也被列入《行動(dòng)方案》中，要求進(jìn)一步完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系和統(tǒng)計(jì)分析制度，建立完善部門(mén)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。建立商品房庫(kù)存統(tǒng)計(jì)制度，定期向社會(huì)公布。“7月，全省商品房庫(kù)存將向社會(huì)公布，這是一個(gè)全域的數(shù)據(jù)，將涵蓋全省90個(gè)縣（市、區(qū)）。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。
