隨著“房住不炒”深入人心，房地產(chǎn)業(yè)正加速進入“產(chǎn)品時代”，業(yè)界對產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)注度也在不斷提高。
近日，由住建部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心指導(dǎo)、北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會組織有關(guān)單位共同編制的《高品質(zhì)住宅綜合評定標準》（以下簡稱“《標準》”）正式發(fā)布?！稑藴省吩O(shè)置了安全與耐久、舒適與健康、設(shè)施與便捷、經(jīng)濟與價值、服務(wù)與文化等5大評定維度，共有數(shù)百個分項指標，對高品質(zhì)住宅進行評定。
據(jù)悉，這是目前全國首份關(guān)于高品質(zhì)住宅的評定標準。
從性質(zhì)上看，該標準為行業(yè)團體標準，雖不具備強制執(zhí)行的效力，但分析人士認為，其對于住宅建設(shè)品質(zhì)的提升仍有重要的導(dǎo)向意義。
站在居住者的視角
據(jù)了解，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會2018年就針對《標準》的制定進行了立項，并得到住建部住宅產(chǎn)業(yè)中心的支持。此后，北京房協(xié)組織有關(guān)單位組成編制組，經(jīng)過調(diào)查研究、實例分析與評估，并參考相關(guān)國際標準和國內(nèi)先進標準，完成初稿編制工作。后又在一些高品質(zhì)住宅項目中進行試評，對標準進行調(diào)整和完善，形成征求意見稿。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)由專家審查組的審定，最終形成定稿。
據(jù)介紹，出臺該《標準》的目的在于，“提高住宅品質(zhì)，進而提高居住生活品質(zhì)，促進住宅產(chǎn)業(yè)化高質(zhì)量發(fā)展，保障居住者的權(quán)益，科學(xué)地統(tǒng)一住宅品質(zhì)綜合評定指標與方法。”
《標準》適用于新建和改建的城鎮(zhèn)住宅的高品質(zhì)評審與認定，農(nóng)村新建住宅可參照該標準執(zhí)行。具體來看，高品質(zhì)住宅將從安全與耐久、舒適與健康、設(shè)施與便捷、經(jīng)濟與價值和服務(wù)與文化5項品質(zhì)進行綜合評定。每項品質(zhì)按重要性和內(nèi)容規(guī)定相應(yīng)分值，住宅品質(zhì)應(yīng)按得分分值評定。其中，相關(guān)分項指標較為細致，共達數(shù)百個。
陳志表示，相比于現(xiàn)行的其他標準，《高品質(zhì)住宅綜合評定標準》從居住者使用的角度出發(fā)進行制定，并作為評判住宅品質(zhì)的底層邏輯。這也是該《標準》的最大亮點。
“我們過去的標準更關(guān)注的是技術(shù)本身，或者是政策本身，但是對于居住者的使用需求關(guān)注不夠?！标愔菊f，鑒于此，《標準》從住房空間、環(huán)境質(zhì)量、功能、居住行為學(xué)等多方面關(guān)注居住者在不同生命階段的需要。
其中，居住者對舒適度、便捷度的需求成為最重要的考量因素。陳志指出：“舒適度和便捷度原則是我們在標準制定中的特別重要的一個創(chuàng)新，這是貫穿始終的一條邏輯線?！?
此外，《標準》把高端住宅、普通住宅、保障房等所有的住宅形態(tài)納入到同一個體系當(dāng)中進行評價，不因住宅價值的不同而進行區(qū)別對待。“只要你的建造標準高、安全耐久、有舒適度、健康、智慧……無論是哪種類型的住宅，都符合高品質(zhì)住宅的標準。別墅或者類別墅的產(chǎn)品，可能品質(zhì)比較低；保障性住宅產(chǎn)品，也可能品質(zhì)非常高?！标愔菊f。
陳志還指出，《標準》與現(xiàn)有的國家相關(guān)標準和地方標準完全兼容。在高品質(zhì)住宅的評定中，除應(yīng)符合《標準》外，還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)標準的規(guī)定。
“產(chǎn)品時代”到來
對于住房品質(zhì)的關(guān)注，有著重要的時代背景。近年來，在“房住不炒”的思路下，各項政策著力于弱化房地產(chǎn)的投資屬性，回歸居住屬性。如今“房住不炒”的理念深入人心，各界對居住品質(zhì)的關(guān)注度也開始提升。
與此同時，經(jīng)過30多年的市場化進程，從數(shù)量上看，我國住房基本實現(xiàn)了供需平衡，消費者開始轉(zhuǎn)向?qū)ψ》科焚|(zhì)的關(guān)注。
陳志表示，以北京為例，當(dāng)前北京40年以上房齡的住房仍有相當(dāng)?shù)谋壤漠?dāng)下的視角來看，由于設(shè)計理念相對落后等原因，不少房屋并不宜居，表現(xiàn)為空間狹小、格局不合理、配套設(shè)施不完善等。此外，不少老舊住房的結(jié)構(gòu)已經(jīng)臨近設(shè)計生命的晚期，存在一定的安全隱患。
他還指出，即使是近些年的新建商品住房，也由于規(guī)劃、設(shè)計、施工等方面的原因，存在各種不同的問題。
近些年，監(jiān)管部門也越來越多地強調(diào)住宅品質(zhì)。2021年，北京、合肥等城市在集中供地中，開始將“高標注住宅建設(shè)方案”納入競報條件中。北京還出臺文件，對以該種方式獲得的住宅項目進行建設(shè)規(guī)范，要求其符合綠色建筑、裝配式建筑、太陽能光伏或光熱的現(xiàn)行標準，滿足超低能耗建筑、健康建筑、宜居技術(shù)標準，以及全裝修交房等。
2023年初，北京市政協(xié)委員、北京市住宅建筑設(shè)計研究院總經(jīng)理錢嘉宏在北京市兩會期間建議，推動北京高標準住宅建設(shè)，提升住宅品質(zhì)。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也一直關(guān)注住房品質(zhì)問題。今年1月17日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議指出，“要大力提高住房品質(zhì)，為人民群眾建設(shè)好房子”。
分析人士指出，隨著房地產(chǎn)市場競爭趨于白熱化，住宅品質(zhì)在住房各項指標中所占的權(quán)重越來越大。產(chǎn)品的優(yōu)劣不僅關(guān)乎項目的銷售情況，還將成為影響企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素。不少房地產(chǎn)從業(yè)者也認為，“產(chǎn)品時代”已經(jīng)到來。
陳志表示，近年來，監(jiān)管部門提出房地產(chǎn)要探索新發(fā)展模式。其中，回歸居住屬性、強化居住品質(zhì)，是房地產(chǎn)新發(fā)展模式的要義之一。就房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而言，在行業(yè)從粗放式發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變的過程中，強化品質(zhì)也是必不可少的一課。
